15家房企年报预告亏损 万通地产首亏或超5.8亿元

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■本报记者 王丽新
　　截至1月25日，据同花顺统计数据显示，沪深两市共计50家上市房企公布了2015年年报业绩预告，其中，15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的6家房企后，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达23家，占比约五成。
　　此外，保利地产、珠江实业等5家房企公布了2015年业绩快报。
　　虽然上述50家房企尚不能代表A股140多家房企的整体表现。但截至目前，在50家公布2015年度业绩预告的企业中，近三成企业首亏，约五成房企净利润下滑，这也在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象。
　　值得注意的是，招商蛇口净利或超过68亿元，而万通地产则出现首亏，预计亏损额在5.8亿元-6亿元之间。
　　事实上，净利润下降或者亏损的企业其业绩变动的原因基本都与房地产行业库存难以消化有关，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进一步侵蚀净利润额度。
　　近三成房企首亏
　　《证券日报》记者根据同花顺统计数据获悉，在这50家已经公布2015年年报业绩预警的企业中，剔除数据不完全企业，8家业绩预增，9家略增，6家扭亏；6家预减，6家略减，1家增亏，13家首亏。
　　值得注意的是，在14家业绩亏损的企业中，有13家是首亏，其中，预计首亏额度最高的是中华企业，预计亏损24亿元至25亿元。
　　对此，中华企业表示，今年以来，公司全面梳理项目状况，以加速存货去化，加快资金回笼为全年工作重点，紧抓市场有利时机，全力促进销售资金回笼，2015年资金回笼预计85亿元，同比增长22%。但是，公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。2015年末，公司对项目可售面积进行可变现净值测试。根据项目存货已销售或预期销售售价，配比项目成本和相关税费，经测试，预计公司2015年全年共计提减值准备21.36亿元左右，其中前三季度已计提9.10亿元；第四季度预计再计提12.26亿元左右。
　　此外，该公司还表示，按照半年报董事会要求，公司紧抓市场有利时机，继续加速存货去化，采取了调整销售策略和价格等有力措施，强化资金回笼，压缩贷款规模，降低财务成本，改善财务结构，全力提升企业健康度，夯实转型发展基础，预计2015年全年亏损20亿元左右。
　　而在上述50家发布2015年年报预告的上市房企中，嘉凯城净利润变动幅度最大，其预告净利润变动幅度为-6138.19%。
　　嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著；达到应清算土地增值税条件的项目金额上升、可资本化资金成本金额下降，导致税务负担及财务费用均增加；公司战略性城镇化建设投入进一步上升，但尚未进入产出阶段。
　　“多数亏损房企都是由于项目布局城市不合理，销售不畅，甚至迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，不但销售目标难以完成，降价销售的结果也致使净利润下滑。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向本报记者表示，尤其中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素而无法与大型房企相抗衡，甚至将面临被并购消失的命运。
　　此外，万通地产首亏5.8亿元至6.2亿元，其表示，公司正在开发杭州万通中心项目及杭州上园项目，在综合分析上述两项目所处区域的市场环境现状、未来变化趋势及上述项目成本费用支出情况的基础上，拟对上述两项目计提减值准备。
　　招商蛇口净利或超68亿元
　　值得注意的是，从目前公布2015年年度业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科等千亿元级房企尚未公布年报业绩预告，因此，从目前数据来看，多数反应了中小房企今年业绩变动的水平。
　　截至1月25日，按照预告净利润下限来看，招商蛇口预告净利润最高，为68.22亿元，增长幅度为29.80%左右。
　　对此，招商蛇口表示，本年度园区开发与运营业务中销售物业主要位于深圳及香港地区，此部分物业销售毛利率相对较高，因此，本报告期归属于上市公司股东的净利润同比上升幅度较大。
　　此外，保利地产的业绩快报显示，实现营业收入1235亿元，同比增长13.25%，归属于母公司净利润123亿元，同比增长1.18%；报告期内实现签约金额1541.04亿元，同比增长12.75%，为以后年度的业绩增长奠定基础。
　　保利地产称，公司报告期内收入与利润均取得一定增长，主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入，同时由于结转项目权益比例降低，所以归属于上市公司股东的净利润低于利润总额增幅。
　　据中信建投房地产小组研究报告显示，“虽然利润总额增速高于营收增速，反映了公司2015年以来利润率回升的势头仍在延续，而归母净利增速大幅低于利润总额原因主要在于结算项目权益比例降低，根据前三季度数据，少数股东损益占净利润比重达到20%，同比扩大11个百分点。我们认为随着公司拓展项目中合作项目的增加，权益比例下降将成为常态，2016年权益下降对利润增速的影响将会逐步减小”。
　　此外，该报告还称，保利地产是目前A股龙头企业中估值最具备优势的企业，2015年下半年开始相对进取的土地投资保证了未来两年仍可实现较快增长，同时公司将持续受益于房企融资成本中枢下移；此外，再融资和国企改革机遇带来公司资源优化，5P战略规划打开公司转型想象空间。
　　不过，严跃进表示，对于中小房企来说，无论在资本市场还是销售市场都无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2016年仍然会面临被并购的风险。