叶檀：离婚说明房地产调控错误？滑稽

小小王

    国五条出台，虽然20%的个人所得税并未出台落地细则，但离婚潮、提前买卖房屋规避税收已经出现。据说，一些城市的离婚家庭比正常时间多出了3到4倍。
郑州市房屋交易和登记中心有关负责人介绍，3月1日国务院发布楼市调控新国五条细则，3月2日至8日，郑州市房管局三个办事大厅共受理二手房交易1842件，平均每天受理263件，而以前二手房每天网签合同量平均仅50～60件；二手房税务征收7天共受理2500件，而以前平均每天受理只有70～80件，有工作人员连续工作十几个小时休克被急救。北京住建委最新公示的网签数据统计显示，同期北京二手住宅网签量达到了9400套，环比上一周 （2月23日~3月1日）增加140.5%，与上月同期（2月2日~8日）相比大幅增加279.5%。
以离婚规避限购，证明很多人把经济利益暂时置于家庭亲情之上。既然一些人能够毫无顾忌把千余头死猪扔进江，既然开着宝马车的人曾经堂而皇之地申请经济适用房，既然房地产已经成为多数居民最主要的财富，在这样的文化与财富土壤下，出现离婚规避限购、规避税收的情况也就不难理解。更何况，暂时离婚并非永久离婚，购房、产权分离后出现复婚潮，可以想见。
这是经济人在缺乏外部约束下的理性选择。
笔者不想用道德柔情来指责房地产税收改革，经济的问题、税收的问题，必须理性处理。这并非主张突破道德的底线，而是想指出，明确的预期才有明确的行为模式，在中国现实下，明确的预期可能与发达经济体完全不同。
对于某些国人而言，为房产离婚、复婚也许是对家庭财产负责的做法，并非道德上的劣迹。西方人对于房产的兴趣向来不如东方人强烈，中国、日本的购房潮时期，房价的增速远远超过美国次贷危机前房价的增速。
如果推出房产税，并对自住与改善型需求规定免税额，相信会杜绝中低收入阶层的假离婚现象。对于高收入阶层而言，他们就会把房产税预期纳入投资收益的考量范畴，对投资做出更为精准的决定，而不是以离婚作为手段规避政策。最可怕的是，政策朝令夕改，这将使得投资者无所适从，只能以更加短期的手段应对，包括离婚与复婚，分拆家庭。只要房地产继续作为家庭的支柱财产，那么，就会有人寻找各种方式规避重税，相信未来中国与美国一样，税法专家会大行其道。
也许在西方发达经济体眼中，中国的离婚潮是政府重税倒逼的结果，是个恶政。但不同的文化、不同的财富构成，使得各地的恶政标准不尽相同。我们无法评估在让地方政府成为大地主的土地财政与房产税之间，哪一个更恶一些。显然，地方政府以地谋利违反了税收法治原则的基本准则，成为重要的利益参与者，比尚未出台的房产税更不公平。比土地财政更糟糕的情况只能是，在征收房产税之后，土地财政不降反增。
另一则案例也能够证明东西方对于泡沫的理解各不相同，反映出不同的社会特色。
房地产价格屡调难降，房地产市场本无泡沫的言论浮出水面。全国政协委员、香港祥祺控股集团有限公司董事长陈红天表示，“碰一下就破的就是泡沫，硬的没泡沫，打都打不烂的不叫泡沫，过去五六年各种手段都没有把房地产压下去，这就没有泡沫了。”陈委员此论违反常识，泡沫时间有长有短，短的一二年就崩盘，长的可以到五、六年以上，甚至十几年。
以成本计算泡沫同样不可靠，如土地成本5000元钱的楼面地价，建筑成本3000元的费用，再加上2000元的管理费和3000元的税费，总成本共计1.3万元，如果这个房子卖1.4万就没有泡沫。如果当地人均收入在2000元，每平方米1.4万元的均价显然超过了当地民众的承受能力，存在泡沫。
目前统计房地产泡沫以房价、居民收入、贷款增长等方式进行统计，但此类国际通行指标在中国房地产市场偶尔失灵，存在着非常奇特的现象。
虽然房价收入比畸高，虽然黑灯率很高，但银行的个人按揭贷款依然是最优质的资产。原因在于，中高收入阶层掌握大部分资产，他们甚至不必依赖银行借贷就能拥有数套房产，而中低收入阶层把房产当作立身之本，集家族之力偿还借贷，不到最后关头绝不会把房产拱手让给银行。大部分购房者仍然把大城市作为事业的起点，想方设法在大城市买房。
中国的房地产泡沫崩溃的表现，并不在于按揭贷款崩溃，并不会像美国一样，房产价格下降、二次抵押者把房产交给银行，最大的可能性是，富裕群体集体抛弃拥有的多套房地产，转战到境外，地方政府以土地抵押的负债大部分成为坏帐，到那时，会出现多米诺骨牌效应，地方政府与银行的资产负债表急剧恶化，债务危机大爆发。目前在局部地区出现的房地产崩塌，尚未从中小城市蔓延到全局。逐渐减少土地依赖，逐步缩小贫富差距，逐步减少空置率，才是软着陆的根本。
中国需要自建反映特色的指标系统，这不是掩耳盗铃，抛弃PM2.5指标另创自己满意的数据，而是根据更精准的数据更好地反映市场风险。不抛弃PM2.5，同时建立自己的指标与调控系统，才是根本。
注：如果发展狭窄到只有财富的时候
失去了财富就失去了一切
教养、信仰不会与财富为敌
缺乏信仰、谎言遍地、施毒敛财
继续宣扬神化，从雷锋到申纪兰
共同的素质是，忠诚，太忠诚了
国人从德、美等地回国
就会感慨差距之大
教养步步推进
西方餐桌礼仪在上世纪初还允许当众吐痰呢
现在，连在室外吸烟离住户太近，都失礼
教养还在其次
当法律受到挑战，总有人挺身而出
当环境受到污染，总有人不断扒粪
向正确的方向走，就不怕慢，世界上最可怕的是南辕北辙
如果中国股票市场有一天丑闻全部见光
投资者拥有以手投票的权利
相信中国的社会生态也就有了长足的进展
看《林肯》
虽然有争议，但没有争议的是
这个幸运的国家，每到关键时刻
就有敢担当、有能力的精英力挽狂澜
信仰与制度造就的幸运
如果一个民族在关键时刻永远由没有底线的人执掌
结局可想而知      抛弃诅咒，用理智、用冷静，用拥抱人性的坚定信仰