商业地产经营，是资产管理的过程————【2015岭南MBA国际管理系列论坛】第四讲

1794421159

                   
                                                                  
        5月9日的早上，康乐园迎来了难得的好天气，2015岭南MBA国际管理系列论坛第四讲如约而至。仰仗深圳控股有限公司高级商业顾问、深业置地有限公司董事及常务副总经理郝继霖先生在业界的知名度，数百名听众挤满了岭南MBA中心大楼十楼伍沾德伉俪讲学厅，其中不乏来自万科地产、合景泰富、太古地产、新世界地产、乃至澳门银河酒店等知名公司的高管嘉宾。
       



       
       
        论坛开始之前，中山大学岭南学院党委书记黄山先生，代表学院和中心向郝先生的莅临致欢迎辞，并向现场嘉宾简单介绍了岭南的历史和发展。紧接着郝继霖先生带来了题为“商业地产的开发与经营”的主题演讲。
       



       
       
        尚未进入演讲主题，郝继霖先生便已信手拈来，与现场观众分享了在房地产从业多年的一线经验。他表示，随着社会的变迁人的生活习惯也在改变，相应的发展商在做空间设计的时候，也留意到这一点，并做了相应的变化。以住宅设计为例，如今的公寓设计倾向于每个房间都设置了独立的洗手间，让年轻人可有更多的私人空间。又比如客厅的功用不再如以前作为重要的社交场合，故客厅的面积也在减小。丰富的案例和细节，让现场观众对后面的分享充满期待。
       



       
       
        进入主题演讲，郝先生谈到，商业地产开发有五大因素，分别是选址、设计、投资、经营以及顾问，项目定位虽没有特别提出，但却是贯穿其中，并决定了这五大因素的方向。一个商业项目成功与否，要尽可能避免在类似定位、选址、设计等问题上的基本错误，这样哪怕外在环境一时间不是太配合，但方向对了总有一天可以成功。而假如出现了基本错误，则可能修正时要付出极大的代价。在项目开发前，业主必须对项目定位有明确的想法，而在开发过程中，应该统合土木工程、室内装饰设计、机电、排水、电梯通风等各个部门组成综合团队一起协作。
       
        来到经营阶段，郝先生提出“四个创造”的观点。“四个创造”包括，创造“不同”、创造“需求”、创造“价值”和创造“品牌”。其中“不同”，意即制造商场定位的差异化，将本项目的特点和其他项目的特点区分开来，以定位为指导，通过设计去表现，带来人流的不同达到最终的目的。关于“需求”，由于商业综合体内部的功能可以有很多，宜充分挖掘里面这些功能，满足不同时间不能年龄段客户的需求，能够更好地实现商业体的价值。而关于创造“价值”，郝先生特别指出，一个好的物业不应在环境不好的时候随意削减成本，而应当保持他的水准，等到环境好了之后，可以适当增加投入，可以为物业价值带来成倍的增长。只要能维持水准，就会有回头客，商场就可以持续地盈利。在一步一步地用心经营之下，物业乃至发展商，自然就会成为一个品牌。他强调，应该以资产管理的角度去看商业地产的经营，良好的物业管理仅仅是这资产管理的第一步，要把租户看作是自己的合作伙伴，想办法为他们带进来合适的人流，促进销售，才可实现租金的上升进而实现资产的增值。这个观念在商业地产经营里至关重要。
       



       
        为了让同学们更好地理解综合商业体的经营，郝先生从他的角度与我们分享了成都的IFS国金中心以及远洋太古里的案例，从品牌店引入和定位，到推广及宣传元素，再到文化艺术元素等，从细节让观众们感受到购物中心成功的要素。
       
        最后郝先生为我们带来他在深业集团最新的作品——深业上城（UpperHills）项目的分享。这是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的城市综合体。其中的商业部分，不同于一般商场，整体概念包括三个部分——品牌街+商场+小镇。这三者有所区分又紧密联系。品牌街是半开放式的奢侈品街，商场是传统的商场业态，小镇定位休闲独特，是整个商业组合设计的亮点——小镇上方Loft居住SOHO人群，齐聚设计感、文化元素、休闲概念及创意品牌，营造生活氛围。
       
        整场讲座时长超过两小时，郝继霖先生，以轻松幽默的演讲方式，加上满满的干货，让现场观众收获到满满的知识，诚如郝先生所言，商业地产的开发和经营确实是充满趣味和挑战性。
       
       
        郝先生语录
        理念篇

       

               
                        ——（一个商业地产）若是没有fundamental mistake，外在的环境可以不是很配合，但是总有一天可以翻身。