专家预测25年后北京房价80万/㎡，你信吗？

小小王

   
      ■ 事件回顾  “25年后北京房价每平米80万”
      十几年来，房价涨幅总是超出我们的想像，未来房价会怎样？近日，北师大教授董藩给出答案，他预测“25年后北京房价每平米80万，全国均价9万”，引起了广泛争议。董藩进一步解释，“全国升至9万年均涨11.4%，北京涨至80万年均涨15.7%，此涨幅奇怪吗？”“绝非说只有房价涨，收入不涨，不发生通胀。其次，买房的钱不仅源于工资，还有财产收入、违法收入、信贷支持等，不管黑钱白钱都有购买力。”董藩强调，自己的判断并非基于简单的线性推理，而是考虑到了人口增长、城市化等各种推动房价上涨的因素。
      对此说法，
有人赞同，
称25年前我们也想不到房价会涨到现在的价格；
有人反对，
称除非持续通胀，否则房价上涨缺乏货币支撑，然而没有哪个国家的政府会坐视如此严重的通胀。
      对董藩的说法，您是怎么看？您相信吗？
　　■ 市民说法  “25年后有房族都是亿万富豪？”
　　田小姐(北京 公司职员)：
　　房价每年涨15%，所以25年后房价每平米80万？房价可以这么类推吗？这简直就是忽悠人定投基金“30年成千万富翁”的路数。照这个算法儿，25年后，北京市民只要家里有一套一百多平米房产的，就都是亿万富豪啊。
      真到买套房子都要几千万的时候，钱还值钱吗？月收入不上百万都不好意思说是北京人了。拿人民币当湿柴，那不是回到解放前了吗？社会应该进步才对，怎么会倒退了呢。
　　■ 业界声音  “每平米80万元并非天方夜谭”
　　范小冲(阳光100集团常务副总裁)：
　　在北京上海等城市，未来出现每平米80万元的房价并非天方夜谭。
　　房价长期上涨是一个必然趋势，因为中国经济还在持续增长阶段；另外，经济增长和通胀也是密切相关的，现在我国的货币已经超发，25年之后钱的购买力和今天也不一样。
　　今后中国关于房地产的政策和增长机制也许发生改变，但一些客观存在的现实是可以确定的。25年后的中国已经是世界第一大经济体。伴随着国民收入的提高，房价也应该会跟国际接轨。现在中国香港和欧美一些地方，像这个价格的已非少数；其次是城镇化的发展，中国未来还将有接近4亿人要进城，未来有很大的住房需求量。再加上土地资源的稀缺性，在25年后，像北京这样的城市，出现80万的房价是可信的。
　　现在说25年后的房价80万难以置信，就像25年前，我们也不会相信今天的房价能高到这个程度。道理是一样的。
　　■ 专家观点  
     “拿过去预测未来不科学”
　　陈晟(中国房地产数据研究院执行院长)：
　　董藩教授这个理论的正确性值得商榷，他用过去的增速推导未来房价的预测方式并不科学。未来25年，环境会发生变化，而房价测算模式中的很多条件也发生了变化。应当把多种因素考虑进去。
　　不管是政策因素还是市场环境等各方面的因素，都决定了未来房价不可能实现那么快速的增长。
　　影响未来房价高速增长的因素有多方面。现在我们已经在主动进行调整，把之前依靠投资拉动的增长，转变为消费拉动的自主型增长，这就要求增速降下来。另外，随着人口红利的消失，土地的消费人群减少会影响住宅的需求。而未来的土地政策和财税政策也可能会发生大的改变。这些因素都决定了未来25年里房地产会进入一个中速增长的周期，不会延续前面过高的增速。
　　我的判断是，未来房价的增速一定会和GDP的增速相匹配，比GDP增速高出1—2个百分点是最有可能的。如果GDP能够长期维持目前的增速，那么整体来看，房价大概会在10年翻一番。举个例子来说，北京现在房子的均价21000元，10年大概会涨到42000元。至于董藩说25年后北京均价80万，这个是不太可能的。
　　“除非货币长期通胀”
　　陈及(北京工商大学教授)：
　　从宏观经济角度讲，如果房价每年涨15%，那货币供应量增长速度也得以这个速度增长，这样的话，从通胀的角度看，这个价格才可能产生。
　　所以，简单推论，在宏观货币政策角度来考虑是不可能的，因为它没有足够的货币供应量的支持。货币财政政策不可能如脱缰之马失去管制，中国政府包括各国政府都不允许CPI涨成这个样子，而且还持续25年。
　　而且，从货币支持和真实购买力来看，将来中国经济增长也不可能维持在15%以上，过去也没有达到这个水平。既然收入无法支持住房价格的上涨，住房价格从何产生呢？如果这种涨幅水平，大白菜有可能一百块一棵了，很难想像房价涨到80万一平方米，那相应的人均收入就没法估计了。所以说，这种可能性是很小的。
　　随着经济体制改革和宏观调控的不断成熟，国家经济的管理是越来越到位，绝对不会允许出现这种情况。