叶檀：三四线城市变“鬼城”给谁敲响警钟

MBAstudent

   
   中国出现空巢城市。

   营口、常州等新现房地产风险的三线城市，说明复制房地产拉动的旧城镇化、工业化模式在中小城市风险极大。


   营口、常州、邯郸等三四线空巢城市均背靠大城市，土地城市化的步伐太快，进行土地与债务的大跃进。营口在建房超过当地人口所需，房价收入比过高，房地产困境无法解决。目前，营口市常住人口约70万人，官方称，要在“十二五”末争取成为百万级人口的大城市，很不幸，营口被沈阳与大连两座大城市夹击，难以吸引到更多的人口与资金进入该城市。这是所有的中小城市面临的相同的困境，无法分享城镇化过程中的人口与资金红利，房地产成为无源之水，政府的收入因此大缩水。


   资金去了两个地方，国内一线城市房地产升温，托中国资金之福的是遥远的城市，温哥华、多伦多等众所周知的中国移民城市暂且不论，洛杉矶是后起之秀。


   1月15日公布的南加州房市报告显示，投资型买家以现金抢购市场上为数不多的房屋，促使南加州房价大涨，且沿海高价位房屋销售强劲。


   位于圣地牙哥的房地产统计公司DataQuick的报告指出，南加州独栋屋和集合住宅2012年12月的中间价位32万3000元，较2011年12月的27万元上涨19.6%。12月的中间房价较11月上涨2000元，是2008年8月以来的最高价位。DataQuick指出，12月成交房屋现金买主占33.8%，高于一年前的29.8%，更远高于2000年以来每月平均数17.3%，显示借贷不易，以及投资客对房地产兴趣大增。


   美国全国房地产商协会（National Association ofRealtors）最新调查显示，2012年3月截止的过去12个月中，海外投资客在美国购买房地产的金额高达820亿4000万元，比前一年660亿4000万元的投资额，再度攀升24%。南加房地产市场来自海外的投资，主要为中国大陆、台湾及香港的华人。目前橙县地区的高档豪宅市场，已为房地产经纪推出了解中国及华裔客户的研讨会。


   一则华人富豪的买房报告广为流传，《世界日报》披露，近年来在南加州周边地区观望或零星购买好区豪宅的大陆豪客，近期大手笔向海边进军，一位大陆有钱女最近相中尔湾海边的豪宅，80万一栋房子，一口气买下15栋“给领导住”，1200万元全部一次付清。而购买者本人一周之后在附近山顶上另外买下一栋百万豪宅。


   国内一线城市房地产价格上升，海外移民聚居地房价上升，说明两点：第一，中国城镇化围绕一线城市进行布局，一线城市的有形、无形资产的价值不可替代。无论小城镇有多少房产，除了极少数适合旅游、适合创新之地，其他实业基础不佳、环境不理想、服务不到位的城市，难以吸引到外地购买者。第二，推动房价上升的主要是高收入群体，目前高收入者购房的集中地是国内大城市，和养老、安置财富的海外移民地。


   逐渐出现的三四线城市“鬼城”，给有关方面敲响警钟。这些城市依靠基础建设与房地产拉动的城市化不可持久，这些城市有足够的基础设施与商业物业，却没有人在这些物业中定居、创造财富。相反，由于大量负债导致这些城市未来的税费环境不安全，当地消费价格过高，阻挡了本地从农村进入城市的人口。中国目前的资金只能拉动高铁通过的重点城市，绝不可能让所有的小城镇一步登天。而南加州的华人购房热，预示中国资金外流方兴未艾，对于中国投资市场绝不是好消息。连曾经不缺钱的浙江省政府都在呼喊浙商回家，深圳盘活工业楼宇，可见资金之紧张。


   拔苗助长的城市化已经出现明确的风险信号，但土地城市化并未因此止步，地方债务规模还将扩展。《经济参考报》1月23日披露，多地提“壮大”地方投融资平台，南昌、兰州、北京等地已经提出明确要求。从目前的情况来看，固定资产投资中电热水、交通运输仓储、水利、教育、卫生以国有企业投资为主。按照东方证券预计，2012年全年上述城镇固定资产四项投资完成额为6.67万亿元，地方融资平台债务总规模将增至11.4万亿元，增速为11%。


   随着空巢城市的增加，风险首先表现在房地产市场资产价格的回落，地方政府赖以抵押的物品价格大降，最终，依靠负债建设的城市必然会发生债务危机。不要说投资环境不让人满意的三四线城市，就是某些大城市都会遭受债务动荡的风险。


   惟一的办法是放弃拔苗助长的做法，回到正常的城市化轨道上来。城镇化需要建设基础设施与房地产，但绝不意味着拥有基础设施与房地产城镇化就能成功，说到底，设施是给人用的，没有具备创富能力与消费能力的人，所谓的城镇化就是纸上谈兵。


   希望地方政府从建设的高热状态降温，让鄂尔多斯与营口等城市警醒自己，而不是以大无畏的精神疯狂举债，把GDP留给自己，把所有的烂帐留给后人。


注：难得，早上七点起床。
体会正常的作息什么样。
挤地铁，穿街过巷，当是锻炼身体。
身边的人匆匆而过
挤入地铁门、电梯间
恍然觉得，十年后，中国大多数的城市会如此吧
地铁上，应该少了拎着大包小包的农民工朋友
十年后，他们该有个归宿了
如果没有，这个国家就没有归宿了


幼儿园教师虐单，越来越多
有人呼吁严惩
这是心理问题，说明这个社会有心理疾患的人越来越多
以后教师上岗应该经过心理测评合格
就像为了捍卫什么主义动辄打人者，还自称平时文雅
跟他们讨论理论浪费时间
他们该去心理门诊就诊，极端是病，得治
动辄打骂，说明内心虚弱不堪
李承鹏的文章，比较诚实，不极端，人格力量在增强


越来越多的曝光，几个户口，几个身份
狡免三窟，说的就是他们
移民对冲风险不是罪，违规把所有好处都占了还让别人宣传歌功，就得查